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网上股票配资 2023房地产成绩单出炉:新房交易量创八年新低,土地成交跌两成

2024-07-02 19:03    点击次数:52

  

2023年,供需关系转向、房价下跌预期增强等多重因素,制约着房地产市场以及土地市场的修复节奏,全年交易数据在低谷徘徊。

房地产专业监测机构数据显示,去年全年,重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约6%,绝对规模为2016年以来的最低水平;全国土地成交面积为12.8亿平方米,同比下降20%,成交总额3.9万亿元,同比下跌了17%。

过去一年,全国各省市出台支持楼市发展的政策670余条,政策环境已接近2014年最宽松阶段。

一系列数据表明,房地产市场供求关系已发生重大变化,未来,行业将进入新的发展阶段,拥抱新的发展逻辑。房地产行业作为支柱产业,对稳经济具有重要作用。专家预计,乐观情形下,2024年核心城市的优质板块或将率先迎来复苏,而地产行业接下来会经历企业强存弱汰,产品全面进化,价格回归理性,交付风险出清的过程。

全年出现两轮“购房小高峰”

目前国家统计局公布的数据更新至2023年11月末,从这一权威数据来源可以看到:2023年1-11月,全国商品房销售面积为10.1亿平方米,同比下降8.0%,商品房销售额为10.5万亿元,同比下降5.2%。

据中指研究院统计,2023年全年,重点100城新建商品住宅成交面积同比下降约6%,绝对规模为自2016年算起的八年来最低水平。

从全年成交节奏来看,受疫情及楼市政策调整影响,去年出现过两轮买房小高峰:第一轮出现在2023年2-3月,这次买房高峰的出现主要原因是疫情管控措施基本取消,购房需求集中释放,房地产市场升温明显;第二轮则出现在2023年9-10月,原因是多个核心城市开始执行“认房不认贷”、优化限购和限售政策,因此重点城市销售面积环比小幅回升,不过这一轮小高峰并没有达到年初那一轮的水平。

价格方面,根据中指研究院统计,重点100城的新房价格累计上涨0.27%,上涨原因主要是调控以及优质改善项目入市带动均价上升。至2023年12月,重点100城新房均价已达16220元/平方米。

二手房价格则完全走至反方向。2023年重点100城的二手住宅价格显著下跌,全年同比降幅达到3.53%,尤其是在下半年“认房不认贷”政策落地后,二手房挂牌量迅速走高,价格下行探底趋势更为明显。至12月,重点100城二手住宅均价为15315元/平方米,已经连续20个月下跌,百城中有超过90%的城市二手房价格下跌。

购房者“弃新选旧”偏爱二手房

伴随着二手房价格的普跌,“一二手价格倒挂”现象减少,2023年买房者“弃新选旧”趋势明显,楼市热点城市的二手房市场表现明显好于新房。

根据克而瑞研究中心统计,截至2023年12月25日,该机构重点关注的30个核心城市二手房总量出现明显上升,达1.8亿平方米,成交量同比上升了33%,创近年来新高。

在这30个核心城市中,很多城市的二手房交易量在2023年出现了爆发式增长,涨幅超过50%的城市有深圳、成都、西安、合肥、青岛、郑州等。

除克而瑞外,中指研究院称2023年1-11月其重点关注的15城二手房销售规模同比增长了36%,绝对规模处在2019年以来同期高位。

对于核心城市二手房交易量上涨现象,克而瑞集团董事长丁祖昱表示:“今年的二手房业绩非常突出,房产中介行业最难的日子已经过去了,一手房被二手房抢占了市场份额。”

谈及原因,丁祖昱认为,部分购房者选择二手房的原因很简单,首先是能否交付的问题一直困扰着新房市场,所以很多心态偏保守的刚需购房者选择了买二手房;其次,总体来说二手房的单价和总价都比一手房略微便宜一些,尤其自去年下半年以来二手房挂牌量处于历史高位,价格呈下跌态势,导致更多购房需求转入二手房市场。

交付问题动摇了部分新房潜在客户的信心,导致期房购买力不足,去年许多新房项目也把“现房交付”作为宣传卖点。根据国家统计局数据,2023年1-11月,新房中的现房销售面积达到2.2亿平方米,同比增长17.4%,增幅明显高于期房,从占比上看,现房销售面积占总销售面积的比重为21.8%,较2022年末提升4.5个百分点。

土地成交缩水但楼面价上升

据克而瑞统计,2023年全国土地成交面积12.8亿平方米,同比下降20%;成交总额3.9万亿元,同比下跌17%。值得注意的是,无论是成交面积还是成交金额,2021年、2022年出现跌幅较大的情况,2023年土地市场的跌幅已经开始收窄。

在克而瑞榜单中,重庆、长沙、西安、盐城、徐州、成都的土地成交面积位列全国各城前六位,重庆蝉联榜首,成交面积达到2237万平方米。

土地成交金额排名前六的城市依次是上海、杭州、北京、成都、广州、南京,排在首位的上海全年收金2271亿元,另外五城土地出让金额均超过1000亿元。

一线城市深圳全年土地成交金额降幅颇大,较2022年同比下降了62%,仅为343亿元。南通、盐城、天津、石家庄的土地出让金则同比上涨超过了50%,分别为685亿元、598亿元、551亿元、393亿元。

在房企投资保持审慎等因素影响下,许多城市最终未能完成年度土地供应计划,据克而瑞统计,多个城市实际供地计划完成率不足五成,深圳的供地计划完成率最低,最终的成交面积仅占年度供地计划的9%。

虽然土地成交量减少,但楼面均价却全线上升。克而瑞统计,因核心区优质地块成交占比提升,一线城市成交楼面均价上涨8.0%,二线楼面均价整体上涨4.1%,三四线部分城市如东莞、佛山、常州、盐城等在优质地块带动下成交楼面均价结构性上涨7.9%。

机构预测:乐观情形下新房销售将小幅增长

2023年,支持楼市发展的重磅政策频出。

丁祖昱将涉及楼市的政策面总结为四大方向,分别是:金融支持、地方刺激、城中村改造以及发展保障性住房。

金融支持方面,中央经济工作会议强调积极稳妥化解房地产风险,一视同仁满足不同所有制房地产企业的合理融资需求,促进房地产市场平稳健康发展。

从地方政府的政策松绑来看,全年各省市出台政策670余条,涉及取消限购、优化限购、优化限贷、取消限售、优化限价等方面。除了少数一线城市之外,几乎已没有任何限制性政策。中指研究院认为,政策环境已接近2014年最宽松阶段。

2023年已有16个城市公布城中村推进改造的规模与计划,预计涉及87.4万户居民。加快推进保障性住房建设则将构建未来中国房地产新格局。

展望2024年楼市,中指研究院分析师孟新增认为,今年元旦假期已过,多地楼市表现较为平淡,且分化加剧,40个代表城市日均成交面积较上年元旦假期降幅超两成。短期来看,2024年全国商品房销售面积仍有调整压力,供给修复存在滞后效应,开工、投资下行态势难改。长期来看,供需两端政策将持续发力,核心一二线城市政策将继续优化,房企资金支持的举措会细化落实。

据中指研究院“中国房地产业中长期发展动态模型”测算,中性情形下,预计2024年全国商品房销售面积同比下降4.9%,乐观情形下,2024年,宏观经济持续恢复,居民置业意愿有所好转,叠加城中村改造如期推进,全国商品房销售面积或可实现小幅增长。

丁祖昱则认为,长远来看,全国新建商品房加上二手房、保障房的楼市总量未来将保持16亿至18亿平方米规模,仍是相当大的市场,房企应该积极探寻行业发展机会。

他表示,2024年起上海、北京、成都、杭州、深圳、广州、西安、苏州、天津、合肥、长沙、厦门、宁波、济南、武汉、南京这16城将率先“复位”,企业要积极挖掘优质城市中的优质板块,创造出满足客户需求的优秀产品。而房地产行业接下来必然会经历企业强存弱汰,产品全面进化,价格回归理性,交付风险出清的过程。

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马一凡

张慧敏

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